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社長ブログ

この地で育てられた四代目です

坪単価を業者に聞いても無意味な訳

6月ですね。
そろそろ雨の季節ですが、現場で雨が降ったとしても、釣りの日は降らないで欲しい…。
などとは、スタッフには口が裂けても言えませんね。

というわけで、今月もよろしくお願い申し上げます。

さて、
先日、ホームページからのお問合せで、
「坪単価はいくらですか?」
と、ご質問をいただきました。

はぃ、よく受けるご質問でございます。
電話でも、いきなり
「すみません、坪単価を教えていただけますか?」
とおっしゃる方も、結構いらっしゃいます。

いやぁ…大きさや形で、全っ然、違うんですけどねぇ…。
仕様やデザインでも勿論…。

お気持は、よーく、わかります。
一つの目安として、まずは聞いてみたい。
はぃ、ほんと、よーく分かります。


ですが、無礼に聞こえたら大変申し訳ございませんが、
坪単価について、
これから先、
どの業者にそれだけを聞いても、
全く、
全っ然、
スーパー、
なぁーんの、
参考にもならないかと思います。

それは、【坪単価の計算方法】に【決まり】がないからです。
計算の仕方で、同じ家でも、坪単価は30万円にも90万円にもなります。

全く同じ家でもです。

なぜ、3倍も違うのか?
本日は、例をとってご説明させていただこうと思います。


30坪の家で、坪30万なら900万です。
30坪の家で、坪90万なら2,700万です。

そんなことって、あり得る?
はぃ、あり得るのが建築業界です。
怖いですねぇ…。


こんな見積があったとします(単位は万円)。

1.基礎工事 130
2.木工事 700
3.屋根工事 140
4.外壁工事 150
5.建具工事 110
6.内装工事 30
7.塗装工事 40
8.給排水工事 70
9.電気工事 140

合計は1,510万円です。
30坪なら、坪単価は、約50万円です。

ですが、この家には、2.5坪のベランダがあります。
ベランダは延床面積に入りませんが、あっても無くても値段同じか?
そんなはずはありません。
だから、「施工面積」と言って、坪数計算に参入しましょう。

1,510万÷32.5坪=約46万です。


さらに、この家には、ロフトが10坪ありました。
ロフトは延床面積に入りませんが、あっても無くても値段同じか?
そんなはずはありません。
だから、「施工面積」と言って、坪数計算に参入しましょう。

1,510万÷(32.5坪+10坪)=約36万です。


さらに、この家には、玄関ポーチが1坪ありました。
玄関ポーチも、延床面積に入りませんが、あっても無くても値段同じか?
いえいえ。
だから、「施工面積」と言って、坪数計算に参入しましょう。

1,510万÷(32.5坪+10坪+1坪)=約35万です。


ついでに(?)、2階のベランダは柱で受けていて、ベランダの下はポーチに
なっています。
当然ポーチも床面積に入りませんが…

1,510万÷(32.5坪+10坪+1坪+2.5坪)=約33万です。


えーと、吹抜も2坪あって…

1,510万÷(32.5坪+10坪+1坪+2.5坪+2坪)=約31万です。

ほら、坪30万は目前です!
あとは…
まぁ、こんな具合で、
計算では、どうにでもなります】


しかしながら!
これだけでは家は建ちません。
それは、なんとなく建主もわかっているんだけど…。

実は、見積には、キッチンもお風呂もトイレも洗面もエアコンも入っていませんでした。

なぜ?

「いや、だってぇ、まだ何を入れるか決まってないのに入れても仕方ないでしょ?」

そんな見積って、アリなの?
と思うかもしれませんが、冒頭に書いたように、
【坪単価の計算方法】に決まりがないのだから、自社の決めた計算法なら、
うそ、ではないのかもしれません。
ほとんどインチキですけど。


さらに、諸経費も入っていません。

「だって、諸経費って、工事金額によって変わるものだから…」


というわけで、設備と経費を入れた見積もりを見てみると、

建物本体工事
1.基礎工事 130
2.木工事 700
3.屋根工事 140
4.外壁工事 150
5.建具工事 110
6.内装工事 30
7.塗装工事 40
8.給排水工事 70
9.電気工事 140
10.設備他雑工事 190
11.諸経費 300

合計、2,000万円でした。


ですが、2,000万円でも家は完成しません。
本体工事に付随する、付帯工事が必要です。

地盤改良が必要でした。
足場も無いと工事できないし、敷地内に水道電気も引き込まなければ(仮設工事)。
下水道が通っていない地域なので、浄化槽工事も必要。
駐車場や門柱やポストを作る外構工事も。
そして、これら付帯工事にも、やっぱり諸経費が必要。


付帯工事
1.地盤改良工事 60
2.仮設工事 190
3.浄化槽工事 90
4. 外構工事 120
5.諸経費 40

合計、500万円でした。


本体工事【2,000万】+付帯工事【500万】=2,500万円。
消費税8%で2,700万円。

法律上の床面積は30坪だから、
2,700万÷30坪=90万。

坪単価90万円は高いなぁ…(汗)。


でも、同じ家です。

「ずるいっ!」

たしかにずるいと思いますけど、これが現実です。

 

ですから、家づくりは、ゆっくり、じっくり、よーく勉強して、
どことパートナー組むか、時間をかけて、吟味しませんとね。

ある意味、恋愛に似てるかもしれませんね。

 

『じゃぁ、マクスは、いくらなの?』

はぃ、気になりますよねぇ(笑)。

なので、いくらって言えないんですけど、最終的に、お客様からいただく総工費、
申請も外構も消費税も、ぜ~んぶひっくるめて、2千万後半から、6千万超えまで、あります。

ええ、いくらと答えようもないし、坪単価も…。

ですが、多いのは、ぜ~んぶひっくるめて3千万円台が多いですかね。
マクスでは。ホントです。

あと、見た目、全く同じ家だったら、普通の家より、200万円くらい高いかもしれません。

もちろんそれは、マクスが高いから、ではありません。
【耐震性】【断熱性】【耐久性】【素材】
が、マクスは少しずつ高いからです。その積み重ねです。

2019年06月03日

Post by 株式会社 macs

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鈴木克彦 株式会社マクス 代表取締役

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