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2008.05.21 水曜日: 本日は、住宅ローンの借り換えのご相談で来社頂いた方の許可を得て、その内容を書いてみようと思います。

約3,500万の住宅ローンを35年で組まれていたのですが、問題発生。

それは、ご主人が配置換えによって残業や休日出勤が見込めなくなってしまい、毎月の返済が大変になってしまった、と言う事です。

「金利の上昇によって返済が難しくなる」
と言う事例と並んで、
「管理職になって残業代が無くなる」
と言う事もありがちですね。

さて、具体的には、現在、とある銀行の変動金利で約3％で返済中。

高いですね。
フラット35（35年間金利が変わらない固定金利）でさえ、探せば3%が有りますから。

そこで、借り換えは？
と言うご相談になったわけですが、借り換えにかかる費用として、次のようなことがあります。

【１】抵当権
住宅ローンを組む時、銀行は返済が出来なくなった場合に供えて、土地や建物を担保にします。
「もし返済しない場合はこの土地を取っちゃいますよ」
と公的に決める事が抵当権の設定。

つまり、借り換えの場合、現在設定してある抵当権を一時抹消し、新たに借り換え先で抵当権を設定し直す、というか抵当権を移すわけです。

この一連の費用に、およそ30万程度必要です（ローン額によって違いますのであくまで目安です）。

【２】事務手数料
住宅ローンを借りる際に、銀行が採る手数料がこの事務手数料です。
現在ローンを組んであるので、その銀行に既に手数料が払ってあるわけですが、これは帰って来ませんので、再度借り換え先に事務手数料を払う必要があります。

5/8のブログにも書きましたが、この事務手数料が実は「くせ者」。
見かけの金利の安さばかり見ていると、事務手数量がものすごく高い、何て事もあります。

【３】保証料
保証料とは、ローンを組む際に信用保証協会と言う公的機関に払うお金です。

実はこのお金、皆さんよく分からずに払っていると思いますがどうですか？

このお金は、もし銀行に返済できなくなった場合、銀行は上記【１】の通り、土地や建物を没収！とするかというと、実はそうではありません。

この保証協会が銀行に代わって債権者となり、ローンの徴収を行います。

銀行よりも優しいとか、安い金利にまけてくれる、
と言うようなことは、残念ながらありません。

つまり、消費者としては全くメリットのないお金と言えます。

借り換えの際には、この保証料は、初期の段階ですと最初の銀行から結構な額が帰ってきます。
ただし、最後までローンを完済した場合はこの保証料は一円も返ってこない事を知っておきましょう。

さて、冒頭のご相談者の方の話に戻りますが、今回ご案内したのは「ソニーバンク」（私はソニーの回し者ではございません）です。

先程も書いた、5/8のブログにも掲載した表を見ると、保証料がかからない。

そこで、上記【１】と【２】にかかる費用を【３】で帰って来る分でだいたいまかなえる計算になりました。

今回のご相談者様、約3,500万でローン開始から約４年、当初金利が安かった変動金利でスタート。
四年経った現在、毎月ボーナスとは別に約10万払ってきたのに、ローン残高約3,300万。
「えっ～っ、減ってなぁ～い！！」
と今更ながら驚いておられました。

で、今回のご提案は次の三つ。

☆35年の長期（全期間）固定にした場合
　　→金利上昇リスクから解放されるけれど、返済額は変わらない

☆半分を全期間固定＋半分を変動にした場合
　　→月々の返済を2割弱軽減（ボーナス返済はそのまま）
　　　金利上昇リスクは半分に

☆全額変動金利にした場合（金利が約半分に）
　　→月々の返済を2割5分ほど軽減し、ボーナス返済は無しに
　　　金利上昇リスクは依然残る

結局、今回のご相談者様の選択は最後の全額変動。

理由は、金利は今後上がるしかない事は承知の上で、2年後には子供さんの学校に行っている時間が延びて奥様が有る程度長時間働く事が可能なので、その際に改めて【固定・変動】の割合を組み直す、
と言う事になりました。

今回のソニーバンクでは、この【組み替え】や【繰り上げ返済】が自宅からインターネットでいつでも操作可能なので、金利が何か怪しい！と思ったらすぐに組み替える事も可能なのも、奥様が安心に思われた理由のようです。
（くどいようですがソニーの回し者ではございません）

今回のご相談は、会社的には利益になる話ではありませんでしたが、私自身勉強になったのと、来社時よりも帰る時のご相談者の顔が笑顔になっていた事で、良い仕事が出来たと満足でした。

それにしても今回はソニーバンクの宣伝をしちゃいましたね。
あとは、このブログをソニーバンクの人が見て、何かくれたら言う事無いなぁ～（笑）。
ソニーさ～ん、デジタル一眼レフが欲しいな～っ！; 桧の家　住宅のお話し | comments (0) | trackbacks (0)